در طرح جامع شهر تهران از بافتهای فرسوده به عنوان محدوده های آسیب پذیر شهر در برابر مخاطرات طبیعی و به ویژه زلزله تعریف شده است که نیازمند برنامه ریزی و مداخله هماهنگ برای سامان یابی است (حدود 14792 هکتار)، با پذیرش این تعریف شاخص ناپایداری به تنهایی می تواند معیار شناسایی بافتهای فرسوده باشد و پیشنهاد دو معیار دیگر یعنی ریزدانگی و نفوذناپذیری که به تنهایی نمی توانند معرف فرسودگی باشند، تنها جهت بخشی از گونه های کالبدی بافتهای فرسوده می تواند مورد استفاده قرار گیرد. حال آنکه در مصوبه شورایعالی شهرسازی و معماری تنها محدوده های دارای هر سه معیار (حدود 3268 هکتار) بافتهای فرسوده معرفی شده اند. اختلاف میان این دو دیدگاه حدود 11500 هکتار می باشد که جای تأمل دارد. بنابراین از موارد مهمی که باید مد نظر مسئولان ذیربط باشد تدقیق تعریف فرسودگی و خروج از تضاد موجود در نجوه مواجهه با بافتهای ناپایدار و غیر ایمن و تعریف مصوب بافتهای فرسوده می باشد.
این پهنه ها که بخش اعظم آنها در نیمه جنوبی تهران واقع است، طیفی از بافتهای تاریخی، میانی، حاشیه ای و اسکانهای غیر رسمی ادوار مختلف را در بر می گیرد. ساکنان این بافتها عمدتاً کم درآمد بوده و سهم آنها از خدمات شهری، اختلاف فاحشی با متوسط شهر تهران و نیز استاندارد سرانه های ملاک عمل دارد. توزیع نابرابر فرصتها که زمینه های شناختی (فقر و محرومیت، ارزش پائین املاک و ...) و تورم های پی در پی، تاثیرات آن را تشدید می کند، هیچ شانسی برای جذب مشارکت و هدایت سرمایه به منظور نوسازی بافت فرسوده باقی نمی گذارد.
شناسایی بافتهای فرسوده به تناسب نارسایی های آنها، با شاخص های متفاوتی می تواند صورت گیرد. همانطور که پیش تر بیان شد، در مصوبه شورایعالی شهرسازی و معماری سه شاخص ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی برای تشخیص بافتهای فرسوده مدنظر قرار گرفته است. بر اساس این معیارها، مبنای شناسایی بافتهای فرسوده، بلوکهای شهری است:
- هر بلوک شهری که 50 درصد قطعات آن مشمول هر یک از معیارها باشد، فرسوده است.
- بلوک ناپایدار، بلوکی است که حداقل 50 درصد بناهای آن غیر مقاوم است به این معنی که فاقد سیستم سازه ای مناسب می باشند و موازین فنی در آنها رعایت نشده باشد.
- بلوک نفوذناپذیر، بلوکی است که حداقل 50 درصد عرض معابر آن کمتر از 6 متر است.
- بلوک ریزدانه بلوکی است که حداقل 50 درصد قطعات آن دارای مساحتی کمتر از 200 متر مربع است.
مشخصات بافتهای فرسوده تهران طبق شاخصهای مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری و مصوبه مورخ 1/3/85 کمیسیون ماده 5 به شرح جدول زیر می باشد که با اضافه کردن شبکه معابر، وسعت پهنه های ناپایدار به 14792 هکتار و وسعت پهنه های واجد هر سه شرط فرسودگی به 3268 هکتار می رسد.
جدول 1- مشخصات بافتهای فرسوده تهران بر اساس شاخصهای مختلف
