به طور کلی کاهش کارایی هر پدیده و عدم رسیدگی، نگهداری و تجدید حیات، فرسودگی آنرا در پی دارد. هنگامی که حیات شهری در محدوده ای از شهر، به هر علتی رو به رکود می گذارد و کوششی جهت رونق آن صورت نمی گیرد، بافت شهری در روند فرسودگی قرار می گیرد. فرسودگی کالبدی و فرسودگی حیات اجتماعی و اقتصادی بافت، در یک رابطه متقابل به تشدید یکدیگر کمک کرده و موجب رکود حیات شهری و تنزل شدید کیفیت زندگی می گردد. مصوبه کمیسیون شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، به منظور شناسایی بافتهای فرسوده شهر تهران، این بافتها را محدوده های آسیب پذیر شهر در برابر مخاطرات طبیعی (به ویژه زلزله) تعریف می نماید که نیازمند برنامه ریزی و مداخله هماهنگ به منظور سازماندهی می باشند. فرسودگی در این تعریف، شامل ساختمانهای کم دوام و ناپایدار، معابر کم عرض و پلاکهای ریزدانه می باشد. بافتهایی که در مواقع بروز بلایای طبیعی و غیر طبیعی امکان خدمات رسانی به آنها کمتر بوده و ویژگی های این بافت ها، تاثیرات مخرب این نوع بلایا را چندین برابر می کند. البته غیر از تعریف فوق، تعاریف متفاوت دیگری نیز از مفهوم بافت فرسوده در منابع تخصصی تبیین شده است که در پاره ای موارد دارای اختلاف و در برخی مولفه ها دارای اشتراک می باشند. معیارهای زیر را می توان به عنوان مشترکات نظریات مختلف جهت تشخیص و شناخت بافت فرسوده از غیر فرسوده برشمرد:
- فقدان شرایط مطلوب اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، کالبدی و زیست محیطی.
- عدم برخورداری از شبکه دسترسی مناسب و کمبود خدمات و زیرساختهای شهری.
- آسیب پذیری در برابر بلایای طبیعی و سایر بحرانها به دلیل عمر زیاد ساختمانها و ناپایداری ناشی از قدمت یا استفاده از مصالح نامناسب.
- تراکم بلای جمعیت با وجود ریزدانگی بافت و تراکم ساختمانی پائین.
- عدم امکان نوسازی (به سبب فقر مالکین) و عدم وجود انگیزه های سرمایه گذاری.
- میل به مهاجرت و تغییرات مستمر بافت اجتماعی بومی و جایگزینی گروه های ناتوان تر.
- مشکلات حقوقی ساکنان مانند توارث و یا مسائلی مانند وقف.
با تلفیق تعاریف تخصصی و عمومی از مفهوم فرسودگی، می توان به این نتیجه دست یافت که وقتی عملکردهای اصلی بافتهای شهری در زمینه های کالبدی، اجتماعی و اقتصادی دچار ناکارآمدی شوند، این بافتها در روند فرسودگی قرار می گیرند.
